963
0
Дмитрий Синочкин

Спрос вырос: что дальше?

Главный итог 2020 года: количество сделок с домами и участками в коттеджных поселках за 2020 год выросло почти вдвое.

Весь прошлый год профессиональные СМИ и «профильные» порталы рапортовали о резком росте интереса к загородной недвижимости и, соответственно, о росте продаж. Итоги года подтвердили эти оценки.

В 2019 году, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в организованной застройке было зарегистрировано 5300 сделок (участки, секции и готовые дома). В 2020-м — 10 240 продаж.

При этом предложение сокращается, хотя о дефиците говорить преждевременно: за год девелоперы вывели в продажу 5300 лотов. Сейчас объем предложения в организованной застройке — минимальный за последние несколько лет: 15 600 объектов. Но дело даже не в том, что участков в коттеджных поселках не хватает на всех желающих: слишком часто застройщики предлагают не то, или не там, или дорого.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», отмечает также рост спроса на лоты с высоким уровнем готовности: например, участки без подряда с коммуникациями и построенные коттеджи. Однако в статистике продаж доля готовых объектов осталась неизменной — 5%.

Любопытно, что в загородном сегменте действовал тот же набор факторов, что и в городских новостройках: рост спроса, сокращение предложения. Но при этом на «загородке» нет ни проектного финансирования, ни льготной ипотеки. (Заявленные Россельхозбанком, банком ДОМ.РФ и Сбербанком программы кредитования частных домов пока не работают.) Результат — роста цен в массовых сегментах или нет совсем, или есть, но существенно ниже, чем в новостройках спальных районов (плюс 23% за год).

Основной объем продаж пришелся на участки без подряда: 9700 сделок. Причем 41% таких сделок заключен в категории «до 100 000 рублей за сотку», еще 52% — «от 100 до 300 000 рублей за сотку». Продление «дачной амнистии» если не стерло, то сгладило разницу между форматами ИЖС и ДНП. (ИЖС традиционно дороже — подробнее об этом см. в интервью с Дмитрием Новосельцевым в этом же номере «Пригорода».) Тем более что и в садоводстве можно зарегистрировать жилой дом с правом прописки.

В период пандемии и карантинных ограничений девелоперы чаще предпочитали продать быстро, чем с максимальной прибылью. Например, «ПулЭкспресс» реализовал в 2020-м две очереди в коттеджном поселке «Снетково» (Приозерский район) за несколько месяцев. Застройщик продавал чуть ли не по участку в день, но удерживал цены на уровне 60–70 000 за сотку.

Инвестиционных сделок практически нет: граждане прекрасно понимают, что быстро продать такой актив проблематично. Но оживились микродевелоперы: по словам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-й Академии недвижимости», частные застройщики охотно приобретают от двух-трех и до 15 участков, чтобы строить дома на продажу.

Увеличилась доля крупных компаний. По оценкам КЦ «ПН», продажи ТОП–10 в категории «участки без подряда» составляют 47%. Тоже вполне объяснимо: на активном рынке клиенты предпочитают солидные фирмы, с несколькими проектами и сложившейся репутацией. Впрочем, руководитель ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин уверен, что на рынке достаточно места и для небольших фирм, которые реализуют «нишевые» проекты и накопили устойчивый круг клиентов. «Сарафанное радио» работает лучше любой рекламы», — говорит он.

В новом году стратегия застройщиков плавно меняется. Спрос вряд ли будет таким ажиотажным, как в 2020-м, но интерес к «загородке» остается на высоком уровне. Дмитрий Зюзин полагает, что ощутимого роста цен все же не случится: еще достаточно велик «навес» предложения в нераспроданных проектах. Хотя первые «звоночки» уже звенят: например, компания «ФАКТ.», выводя на рынок новые поселки, устанавливает цены на 15–20% выше сложившегося уровня. Иногда случаются парадоксы: стоимость минимального участка в новом поселке «Воронцово» — 1,8 млн рублей, в соседнем комплексе «Огоньково» (от того же застройщика), который начал осваиваться на год раньше, — 1,7 млн рублей. Тревожиться не о чем: рынок выровняет. «ПулЭкспресс» в новых очередях КП «Снетково» и «Новое Приветное» (Выборгский район) держит цены до 100 000 рублей за сотку, но уже ближе к 90 000. «1-я Академия Недвижимости» с 1 января 2021-го увеличила цену участков в КП «Сосновские горки» на 15%; в КП «Разметелево» планируется увеличение цен к «высокому сезону» — 1 мая цены вырастут также на 15%.

Из важных тенденций отметим следующие: будет плавно подрастать количество готовых домов и участков с подрядом; «городской» набор сетей и возможность использовать дом круглогодично становится общим правилом и обязательным требованием; «сезонные» домики перетекают в арендный сегмент, который также будет развиваться.

Но возрастают и риски. На рынке все больше участков с сомнительным статусом; лесники продолжают отвоевывать упущенные в начале «нулевых» территории; садоводства на «оборонке» генерируют скандал за скандалом. Стремление государства нарастить объем строительства ИЖС и одновременно навести порядок в землепользовании (желательно — за счет собственников) неизбежно порождает высокую турбулентность.

Стоимость домовладений — хоть готовых, хоть строящихся — весной 2021-го неизбежно будет расти. И не только из-за спроса. Начнет серьезно сказываться дефицит рабочей силы. В 2019 году в Ленобласть приехали 114 000 мигрантов. Данных за 2020-й нет, но, по экспертным оценкам, приток сократился более чем вдвое. Те, кто остался, увеличат цены на услуги. Растут цены на стройматериалы, особенно те, где есть импортная составляющая.

Дума готовит законопроекты о новом статусе «гостевых домов» и о праве фермеров строить жилье на своих наделах вне границ населенных пунктов... Банк ДОМ.РФ отчитался о первых 120 кредитах, выданных молодым семьям на покупку или строительство домов ИЖС по ставке 6,1%. Об «окне возможностей» для измученных карантином горожан говорить пока не приходится, но «форточки», похоже, открываются.

 

 

Динамика сделок по годам (участки, дома и секции в таунхаусах)

 

Год

Колич. сделок

Предл. на конец года

2014

7300

н/д

2015

5800

21 100

2016

4600

18 400

2017

5300

18 700

2018

5300

17 800

2019

5300

18 700

2020

10 240

15 600

Здесь и далее данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Изменения в структуре продаж, %

 

 

2018

2019

2020

Участки б/п

82

89

90

Коттеджи и участки с подрядом

5

5

5

Таунхаусы

13

6

5

 

 

Средние цены участков, в зависимости от назначения, тыс. руб./сотка

 

 

Пост. проживание (ИЖС)

Условно-пост. (ДНП, СНТ)

Сезонное проживание

Период/р-н

4 кв. 2019

 4 кв. 2020

Изм. за год, %

4 кв. 2019

 4 кв. 2020

Изм. за год, %

4 кв. 2019

4 кв. 2020

Изм. за год, %

Всев.

274,3

292,5

6,6

158,4

172,7

9,0

-

155,7

-

Выб.

485,2

 421,1

 -13,2

 427,2

 431,9

1,1

157,8

 173,0

9,6

Лом.

134,4

 167,0

 24,3

 95,6

 119,8

25,2

67,2

 74,8

 11,2

                     

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Средние цены предложения коттеджей/участков с подрядом

 

 

Ср. цена кв.м, тыс. руб.

Ср. цена лота, млн руб.

Период

4 кв. 2019

4 кв. 2020

 Изм. за год, %

 4 кв. 2019

4 кв. 2020

Изм. за год, %

Эконом

36,3

39,3

8,3

 4,7

4,7 

-1,6

Комфорт

52,0

54,3

4,5

8,8

9,5

7,9

Бизнес

89,9

94,1

4,7

19,4

20,8

7,3

Элита

159,6

162,5

 1,8

 59,9

61,8

3,2

 

Структура сделок по участкам без подряда, по удаленности, %

 

 

ДНП/СНТ

ИЖС

До КАД

2019

2020

2019

2020

20 км

26

30

46

39

20-40

37

30

40

35

Более 40

37

40

14

26

 

Динамика спроса по типам лотов, тыс. шт.

 

 

1 кв. 19

2 кв.

3 кв.

4 кв.

2019

1 кв. 20

2 кв.

3 кв.

4 кв.

2020

УБП

0,95

1,32

1,37

1,05

4,69

0,79

2,7

3,03

2,66

9,73

Коттеджи/УП

0,07

0,07

0,07

0,07

0.28

0,04

0,13

0,17

0,22

0,56

Таунхаусы

0.08

0,12

0,07

0,08

0,34

0,08

0,14

0,13

0,16

0,51

Всего

1,10

1,50

1,51

1,20

5,31

0,91

2,96

3,33

3,03

10,24

 

 

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments