Чиновники и власти получили новый инструмент для освоения территорий. Существенная часть полномочий передана субъектам РФ.

В программу комплексного развития можно включить территории, на которых есть аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Ветхое или даже просто устаревшее жилье тоже может стать объектом реновации — если это установлено местным законом. Например, уровень износа более 70%. Или капремонт невыгоден. Субъект РФ вправе просто определить под снос дома определенных серий, как в Москве. Закон разрешает включать в проекты реновации и «другие участки и здания», если они расположены в границах конкретного квартала или даже микрорайона.

Генеральный директор СК «СПб Реновация» Александр Малай отмечает, что закон поможет решить главную задачу — постепенное замещение изношенного жилого фонда новыми домами. В законе учтены основные препятствия, с которыми инвестор сталкивается на практике: снимается риск торможения проекта из-за корыстных интересов отдельных собственников, расширены возможности участия города. По мнению Александра Малая, в регионах нет других вариантов развития застроенных территорий, кроме привлечения серьезных инвесторов.

Решение об участии (или неучастии) в программе принимают жильцы. Чтобы включить дом в программу РЗТ, нужно набрать две трети голосов. Все «переселенцы» должны получить равноценное жилье (по метрам — не меньше) или денежную компенсацию.

Противники закона — а их набралось немало, даже в обычно послушной Думе — обращали внимание на то, что людей (не согласных) могут лишать собственности помимо решения суда. Эти опасения понятны, но и критики не предлагают ничего взамен для решения проблемы изношенного жилфонда.

В прошлом году также вступили в силу правила для массовой оценки технического состояния жилых многоквартирных домов высотой до пяти этажей. Упрощенный порядок ускорит обследование домов массовых серий.

Закон был принят 30 декабря; уже в январе Минстрой утвердил правила проведения торгов и определения начальной цены.

Организатором торгов могут быть органы госвласти или местного самоуправления. Торги проведут на электронной площадке в форме аукциона или конкурса. Предмет аукциона —право заключения договора о КРТ, ее части или отдельного этапа. Победит тот, кто предложит наибольшую цену. А если договор предусматривает, например, строительство жилья для госнужд (для передачи очередникам или под расселение), то победит компания, которая предложит наименьшую цену за «квадрат».

Меняются также и правила изъятия участков и объектов, оказавшихся в границах КРТ. Теперь они распространяются и на муниципальную собственность. А решение об изъятии сможет принимать не только местное самоуправление, но и органы исполнительной власти.

Обширные местные полномочия, конечно, заставляют насторожиться. В Токсово (еще до принятия закона) отвели 207,5 га под спортивно-оздоровительный комплекс Газпрома. Как бы тоже в рамках реновации — хотя ни одного многоквартирного дома на участке не было.

В программу КРТ могут быть включены территории с самовольными постройками, а также зоны, где капитальные строения «не соответствуют назначению участков». В законе (точнее — в обновленном Градкодексе) прямо указано: в программу реновации нельзя включать участки с блокированной застройкой, объектами ИЖС, садовыми домами. За исключением участков с объектами, которые признаны аварийными, или с высоким уровнем износа, или тех, где «отсутствуют системы инженерно-технического обеспечения». Последняя часть тревожит. Если в квартале ИЖС нет центрального водопровода и канализации — могут снести и переселить? Но это пока гипотетическая угроза.