1490
0
Желтов Артём

Путешествие аналитика: кривая вывезет

Прошлый цикл путешествий был посвящен коттеджным поселкам. Мы начали ездить от проекта к проекту, когда о кризисе говорили только самые смелые аналитики и только шепотом, а закончили — когда на эту тему высказались все кому не лень.

Сегодня рынок загородной недвижимости живет надеждами на волшебное возвращение покупателей, на приток средств и начало волны роста. А мы начинаем искать  ниши, форматы и объекты, которые могут заложить качественную основу нового этапа развития этого рынка в петербургском регионе.

Цель нового цикла путешествий — объекты загородного отдыха: турбазы, базы отдыха, гостиницы, рекреационные комплексы. Прежде чем отправиться в путь, нам придется обозначить, изложить основания и гипотезы, на которых будет строиться наша работа.

Теория суха

Динамика инвестиций на рынке представляет собой S-кривую, где по горизонтали — время, а по вертикали — объем вложений. Рынок загородной недвижимости — не исключение. Такая кривая имеет (упрощенно) четыре участка.

Первый — начало кривой. Объем инвестиций растет медленно, доходность невысокая. Формируются правила игры, основные стандарты, критерии качества. Рынок малопривлекателен, потому что неизвестен и проигрывает по доходности другим направлениям. Вспомните рынок загородной недвижимости в начале 1990-х годов.

Второй — резкий рост доходности и объемов инвестиций. Рынок  становится модным и приносит сверхприбыли. Коттеджные поселки растут, как грибы, объекты дорожают на глазах. Процветает гигантомания. Именно в это время складывается убеждение, что «все купят», потому что покупают действительно все. Спрос, подогреваемый инвестиционным интересом, во много раз превышает предложение.
Третий участок — выход на горизонтальный отрезок. Насыщение рынка, превращение его в «рынок потребителя». Рост конкуренции, усложнение, борьба за ранее непривлекательные или неудобные для работы ниши.
 
Инвестиции становятся «длинными». Начинается борьба за качество предложения, за архитектуру, дизайн, среду и т.д. Этот этап может продолжаться довольно долго.

И, наконец, четвертый — спад. Закрытие или перепрофилирование неудачных  объектов. Объем спроса и предложения примерно выравниваются. Недвижимость перестает быть объектом инвестиций и становится частью образа жизни. Инвестиции перемещаются на новые, разворачивающиеся рынки.   Главный принцип — small is beautiful. За иллюстрациями — на рынок загородной недвижимости, скажем, Финляндии или Франции.

S-кривая — эффективный и беспощадный прогностический инструмент. Предрекая рынку коттеджных поселков несколько неприятных лет, она одновременно дает нам возможность обратить внимание на соседние рынки, в которых S-кривые только начинают расти. Именно таков рынок загородного отдыха, сейчас находящийся на первом участке кривой и постепенно приближающийся к бурному взлету.  Мы утверждаем, что здесь возникнет новая волна инвестиций в загородную недвижимость.  Именно поэтому так интересно посмотреть, что и как там сейчас происходит на самом деле.

Структура рынка

Как и коттеджные поселки, новые комплексы загородного отдыха должны тяготеть к образованию плотных «кустов» — кластеров. Однако новых объектов пока строится слишком мало, чтобы четко проиллюстрировать этот процесс. Эти объекты в основном располагаются в популярных районах коттеджной застройки (например, на северном берегу Финского залива от Сестрорецка до Рощино, или в окрестностях Лосево на Вуоксе, или в Токсово — Лемболово). Альтернативный вариант — строить рекреационные комплексы как бы вместо коттеджных поселков, то есть там, где возвести дома на продажу либо почему-то не получилось, либо не очевидно выгодно (например, «дальняя Вуокса», район Мельниково — Беличье).

В ходе наших поездок мы будем пытаться выявить перспективные места для образования кластеров рекреационных комплексов.

Мы также станем оценивать состояние и жизнеспособность существующих пространственных структур. Наша первая поездка будет посвящена как раз анализу давно существующего кластера турбаз вокруг Лосево.

Картину пространственной структуры рынка загородного отдыха заметно меняет историческое наследие. Часто базы отдыха, турбазы, пионерлагери, рыболовно-охотничьи базы распределялись по региону согласно административной, а не пространственной или рыночной логике. Столкновение подходов повлекло за собой превращение части турбаз в коттежные поселки (процесс, к счастью, вовремя прекращенный и зарегулированный). По лесам и озерам Ленинградской области разбросано множество объектов, которые формально относятся к загородному отдыху, но частью этого рынка не являются и при анализе портят всю картинку. Таковы ведомственные базы отдыха, плотно застрявшие в 1970-х годах, существующие в отдельном пространстве детские лагеря, принципиально не развивающиеся рыболовные базы.

Нас прежде всего будут интересовать новые объекты, владельцы которых играют по рыночным правилам. Однако мы посетим и старые точки в поисках возможностей для их возрождения, изменения, включения в рынок туристических услуг.

Проблема стандартов

В отличие от развитого (относительно, но все же) рынка коттеджных поселков, где критерии качества и «элитности» прямо связаны с доходностью и потому привлекают много внимания, рынок услуг загородного отдыха дик и не форматирован. Используемые устаревшие термины: «турбаза», «пионерлагерь», «база отдыха» —  не разъясняют, какие услуги эти объекты предоставляют. А терминологические новоделы типа «рекреационный комплекс» и «загородный клуб» пока не обросли конкретикой и достаточным количеством примеров. Кстати, на общих основаниях можно предсказать появление в этой сфере новых терминов.

Деньги и потребители еще не расставили все по своим местам. Поэтому суждения о качестве, будем откровенны, основаны на личных убеждениях и вкусе. Впрочем, в области коттеджного строительства когда-то было то же самое: «Почему это у вас элитное?» — «Ну а что?»

Впрочем, рынок загородного отдыха в этом отношении подает надежды, поскольку «по построению» связан с рынком гостиничных услуг, а значит, быстро заимствует форматы и классификации. Правительство России в лице Федерального агентства по туризму приказом № 86 от 21 июля 2005 года официально потребовало утвердить систему классификации гостиниц. Она разрабатывалась как российский аналог английской системы «звезд» (классификация АА). Кстати, во многих странах действуют собственные системы классификации отелей. Такой вот ответ глобальному рынку туризма.

Разработанная правительством система должна распространяться и на объекты загородного отдыха. Загородные гостиницы и базы отдыха получать заслуженные «звезды», похоже, пока не спешат, но тут мы им как раз поможем. В ходе наших поездок мы будем использовать разработанные Федеральным агентством по туризму критерии, чтобы оценить качество услуг загородных комплексов.

Нас также будут интересовать  новые для нашего рынка идеи и форматы. На начальном этапе развития техничное заимствование — не плагиат, а способ получения конкурентного преимущества. Среди особенно интересных объектов — проект комплекса спортивного загородного отдыха компании «Свобода Моторс» в поселке Громово, гостиницы для яхтсменов на Ладоге и развивающиеся SPA-отели.

План путешествий

Мы начнем поездки традиционно с Вуоксы, где посмотрим на старые гостиницы и турбазы, а также оценим новые проекты, в том числе «Лосевода», «Загородный клуб “Дача”», проект компании «Свобода Моторс» и турбазу компании «Легирус». Затем поинтересуемся небольшими, появившимися в последние два-три года объектами на реке Бурная, в том числе труднодоступной «Бурной Ладогой», и привлекательными (на фото) объектами между Беличьим и Мельниково.

Съездим в Коробицино, в район Токсово — Лемболово. Изучим рынок SPA-отелей. Поищем качественные рыболовные базы. Заглянем на территории заказников. Комитет по природным ресурсам Ленинградской области как раз собирается развивать этот сегмент туризма.

Рассмотрим и рынок услуг для любителей экстремального отдыха.

Следите за анонсами. И удачного вам отдыха!

Артем Желтов

если понравилась статья - поделитесь:

февраль 2011