Декабрьский рывок
В декабре цены на областные новостройки резко рванули вверх: плюс 7,5% за месяц.
Текущий средний уровень — 131 848 рублей за квадратный метр. В городских спальных районах тоже отмечен рост, но гораздо более скромный: плюс 2,5% (203 898 рублей за кв.м). Заметно подорожали новостройки в пригородах: плюс 6,9% в декабре, 149 170 рублей за «квадрат».
Отметим, что после корректировки льготных программ по ипотеке рост цен в новостройках региона практически остановился; в Ленобласти — с сентября; в октябре даже было отмечено небольшое снижение (см. табл. 1).
Декабрьский скачок стал неожиданным. Но причины вполне понятны: в середине ноября ЦБ объявил о повышении ключевой ставки до 7,5%. Вслед за этим начали дорожать рыночные ипотечные займы. Кроме того, в декабре стало понятно, что усилия ЦБ по охлаждению кредитного рынка дают результат. И продолжения льготных программ после июля уже не будет, даже в усеченном виде. (Хотя Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин были бы не прочь их продлить.) Покупатели включили режим «Налетай, пока не подорожало». Девелоперы отреагировали адекватно — повысили цены. Такая волна покупательской активности, как правило, носит кратковременный характер: это «опережающий спрос», на рынок выходят те, кто в более спокойных условиях приобретал бы жилье позднее. Вероятно, отражение этой волны мы увидим и в статистике сделок, но данные Росреестра за декабрь и за год будут известны не ранее середины января.
Есть и техническая причина. С подорожанием ипотеки девелоперы все активнее используют схемы субсидирования (совместно с банками). Квартиры, реализуемые в кредит по дотируемым ставкам, стоят дороже, чем такие же, но при единовременной оплате. Лишь бы ежемесячный платеж оставался приемлемым...
За 12 месяцев областные цены увеличились на 36,2%. Цены росли с января по сентябрь, затем на два месяца остановились, а в декабре отыгрались за этот простой. Такая тенденция характерна для всего региона, за исключением городских «спальников», где новостройки дорожали равномерно в течение года.
Основной вклад в областное подорожание — и в декабре, и за год — внесли Всеволожский и Гатчинский районы.
Наибольший годовой прирост (плюс 44,5%) — в Гатчинском районе, где к тому же заметно увеличился ассортимент. Если год назад в продаже здесь было 4 объекта, сейчас их уже четырнадцать (табл. 4). Наименьший прирост стоимости (24,2%) — в Ломоносовском районе.
В ценовом рейтинге прилегающих к Петербургу районов лидирует Всеволожский (132 618 рублей за «квадрат»), заметно отстает Тосненский (84 536).
В декабре на 20% выросли цены в Новосаратовке (подорожал ЖК «Город первых») и в Девяткино (значительно увеличилось предложение квартир в ЖК «Удача»).
Ни в одной из популярных локаций годовой прирост не превысил 40%. Ближе всего к этой цифре подобрались Кудрово, Федоровское и Романовка. Менее 20% — во Всеволожске, Янино–2, Гатчине и Буграх.
Самые дорогие предложения — в строящемся городе-курорте «Gatchina Gardens»: более 200 000 рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, Кудрово — 157 600 рублей. Подбираются к планке 140 000 Новосаратовка и Мурино. В конце списка — Романовка, меньше 80 000. 84 000 — в поселке имени Свердлова и Федоровском.
Число рекламируемых областных проектов понемногу снижается, но их все еще больше восьмидесяти. За год в ЛО прибавилось 19 ЖК, в основном за счет Гатчинского и Всеволожского районов. Впрочем, в наиболее популярных локациях увеличения нет.
За год доля области в структуре предложения в регионе (город плюс область) значительно увеличилась, как по числу проектов (рост с 21 до 25%), так и по числу квартир (с 28 до 41%). Доля новостроек, расположенных во Всеволожском районе, за год уменьшилась с 78 до 65%, но при этом доля квартир увеличилась с 91 до 93%. То есть в ход идут более масштабные ЖК. А в перспективе — «миллионник» в Мурино...
Общий объем жилой застройки в Ленобласти (по выданным разрешениям на строительство) в конце 2021 года составляет 3,5 млн кв.м. Это немного больше, чем в декабре 2020-го: 3,325 млн кв.м. Но существенно меньше, чем в докризисном 2019-м: 4,568 млн кв.м. Ввод жилья в многоквартирных домах будет в ближайшие годы сокращаться, но общие показатели останутся на приличном уровне — за счет высокой популярности проектов ИЖС.
Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга».
Табл. 1. Динамика цен по территориям, руб./кв.м
|
|
Дек. 20 |
Июль 21 |
Авг. |
Сент. |
Окт. |
Нояб. |
Дек. 21 |
За мес. % |
За год, % |
|
Центр |
219 424 |
279 703 |
278 434 |
278 788 |
279 606 |
280 326 |
290 306 |
3,6 |
32,3 |
|
Спальные р-ны |
157 930 |
188 215 |
189 915 |
192 955 |
195 388 |
199 019 |
203 898 |
2,5 |
29,1 |
|
"Дальний город" |
122 425 |
139 959 |
140 859 |
142 915 |
143 078 |
145 567 |
155 662 |
6,9 |
27,1 |
|
Пригороды |
109 484 |
139 504 |
137 586 |
138 632 |
141 324 |
142 322 |
149 170 |
4,8 |
36,2 |
|
Область |
96 798 |
118 220 |
120 112 |
123 577 |
122 331 |
122 632 |
131 848 |
7,5 |
36,2 |
Табл. 2. Динамика цен на первичном рынке ЛО (локальные зоны), руб./кв.м
|
Район |
Локация |
Дек. 20 |
Дек. 21 |
Изм. за год, % |
|
Всеволожский
|
Бугры |
107 324 |
127 993 |
19,3 |
|
Всеволожск |
88 413 |
104 287 |
18,0 |
|
|
Девяткино |
- |
134 677 |
- |
|
|
Кудрово |
113 045 |
157 600 |
39,4 |
|
|
Мурино |
100 884 |
138 341 |
37,1 |
|
|
Новосаратовка |
- |
139 840 |
- |
|
|
Романовка |
56 754 |
78 945 |
39,1 |
|
|
Пос. им. Свердлова |
69 072 |
84 342 |
22,1 |
|
|
Сертолово |
94 177 |
126 328 |
34,1 |
|
|
Янино-1 |
99 593 |
131 592 |
32,1 |
|
|
Янино-2 |
76 709 |
90 609 |
18,1 |
|
|
Гатчинский |
Gatchina Gardens |
- |
207 611 |
- |
|
Верево |
- |
103 233 |
- |
|
|
Гатчина |
109 781 |
130 365 |
18,8 |
|
|
Коммунар |
- |
112 519 |
- |
|
|
Ломоносовский |
Новогорелово |
103 629 |
126 619 |
22,2 |
|
Новоселье |
99 128 |
122 859 |
23,9 |
|
|
Тосненский |
Федоровское |
60 939 |
84 800 |
39,2 |
Табл. 3. Локальные ценовые характеристики, руб./кв.м
|
Район |
Зона |
Цена кв.м |
||||||
|
для всех объектов |
для домов со сроком сдачи до 1 года |
|||||||
|
средняя |
MIN |
MAX |
средняя |
MIN |
MAX |
|||
|
Всеволожский р-н |
Бугры |
127 993 |
105 575 |
170 921 |
117 188 |
117 188 |
117 188 |
|
|
Всеволожск |
104 287 |
69 158 |
121 804 |
104 326 |
69 158 |
121 804 |
||
|
Девяткино |
134 677 |
100 000 |
155 799 |
- |
- |
- |
||
|
Дубровка |
86 690 |
70 058 |
97 282 |
86 438 |
70 058 |
97 282 |
||
|
Заневка |
115 634 |
84 032 |
150 549 |
115 634 |
84 032 |
150 549 |
||
|
Пос. им. Свердлова |
84 342 |
73 044 |
109 832 |
- |
- |
- |
||
|
Кудрово |
157 600 |
119 014 |
181 597 |
143 074 |
143 074 |
143 074 |
||
|
Мурино |
138 341 |
80 000 |
191 532 |
137 319 |
80 000 |
191 532 |
||
|
Новосаратовка |
139 840 |
75 000 |
186 639 |
77 464 |
75 000 |
100 000 |
||
|
Романовка |
78 945 |
63 455 |
90 000 |
78 945 |
63 455 |
90 000 |
||
|
Сертолово |
126 328 |
105 107 |
152 703 |
133 447 |
110 708 |
144 503 |
||
|
Янино-1 |
131 592 |
99 049 |
174 961 |
117 641 |
106 295 |
132 903 |
||
|
Янино-2 |
90 609 |
86 807 |
93 352 |
- |
- |
- |
||
|
Гатчинский |
Gatchina Gardens |
207 611 |
199 979 |
230 030 |
- |
- |
- |
|
|
Верево |
103 233 |
67 653 |
180 588 |
103 300 |
67 653 |
120 511 |
||
|
Гатчина |
130 365 |
97 000 |
174 298 |
- |
- |
- |
||
|
Коммунар |
112 519 |
79 933 |
138 626 |
116 132 |
104 763 |
138 626 |
||
|
Ломоносовский |
Новогорелово |
126 619 |
95 376 |
162 238 |
113 731 |
95 376 |
128 409 |
|
|
Новоселье |
122 859 |
112 000 |
132 005 |
126 188 |
115 500 |
132 005 |
||
|
Тосненский |
Федоровское |
84 800 |
70 000 |
97 656 |
76 706 |
70 000 |
85 899 |
|
Табл. 4. Структура предложения по СПб и ЛО, %
|
Территория |
Декабрь 2020-го |
Декабрь 2021-го |
||
|
проекты |
квартиры |
проекты |
квартиры |
|
|
Санкт-Петербург |
70 |
62 |
65 |
53 |
|
Пригороды |
9 |
10 |
10 |
6 |
|
Ленинградская область |
21 |
28 |
25 |
41 |
Табл. 5. Число проектов в продаже (без учета очередей), шт.
|
|
Дек. 20 |
Янв. |
Фев. |
Март |
Апр. |
Май |
Июнь |
Июль |
Авг. |
Сент. |
Окт. |
Нояб. |
Дек. 21 |
Изм за год |
|
Область в целом |
62 |
61 |
59 |
53 |
45 |
44 |
54 |
84 |
87 |
88 |
84 |
83 |
81 |
19 |
|
В т.ч. Всевол. р-н |
48 |
50 |
48 |
46 |
38 |
37 |
44 |
61 |
61 |
59 |
61 |
60 |
54 |
6 |
|
Гатчинский |
4 |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
4 |
6 |
8 |
12 |
11 |
11 |
14 |
10 |
|
Кировский |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
2 |
2 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Ломоносовский |
6 |
6 |
6 |
4 |
3 |
3 |
4 |
10 |
12 |
9 |
7 |
7 |
6 |
0 |
|
Лужский |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
- 1 |
|
Тосненский |
3 |
2 |
2 |
1 |
2 |
2 |
2 |
4 |
4 |
6 |
4 |
4 |
5 |
2 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
если понравилась статья - поделитесь: