364
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Как управлять коттеджным поселком?

Управление коттеджным поселком — конфликтная и туманная область. Однозначных рецептов нет, законодательство меняется. Многие проблемные проекты стали таковыми именно из-за дефектов управления. Одна крайность — «колхоз» (множество собственников в составе СНТ или ТСН, которые ни до чего не могут договориться), другая — «диктатура» (сети и дороги остались у застройщика, УК — тоже от него, права собственников урезаны по границам участка). А есть еще опыт старых садоводств со своими плюсами и минусами.
Журнал «Пригород» начинает открытую дискуссию, посвященную проблемам управления.
Мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.  
Какую форму управления дачным (садоводческим) поселком вы считаете оптимальной?
Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?
Кому должны принадлежать сети, дороги, общественные пространства? Где брать управляющую компанию — есть ли они на рынке? Какие вопросы в сфере управления вы считаете самыми важными и плохо урегулированными в законодательстве?

Константин Лапшин,
руководитель отдела продаж
«1-й Академии недвижимости»:

– Управление в виде ДНП, СНТ или ТСН со своим уставом и с правлением, выбранным на общем собрании, — это дееспособная форма для небольших поселков, условно — до 30 дворов. Если даже кто-то не будет подчиняться решениям общих собраний (как правило, таких около 10%), это не повлияет на финансирование целевой программы.
А вот при большем количестве членов товарищества, при большей площади территории, более «длинных» и дорогих инженерных сетях возникает проблема с проведениями очных собраний. Сложно собрать кворум. Без этого невозможно утвердить целевую программу, а без нее нет юридической основы для сбора средств. В таких поселках на долгое время может наступить коллапс.
Также существует проблема неплательщиков. Это может приводить к отключениям поселка от энергоснабжения, прекращению обслуживания дорог (уборка снега и т.п.), что ухудшает качество жизни.
Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор. И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет. Если не хватает денег, УК вкладывает собственные, страхуя поселок от неприятных неожиданностей: прекращения подачи электроэнергии, необслуживаемых зимой дорог и т.п.
На начальной стадии развития проекта собственники участков несут заметные ежемесячные затраты на строительство домов и не готовы финансировать дорогие целевые программы развития территории. К тому же собственников еще мало. Так что в это время обычно с жителей собираются небольшие взносы — от 500 до 1000 рублей в месяц. Они идут на обслуживание дорог, бухгалтерии. А вот когда проект приближается к финалу и продано уже около 90% участков, как правило, построены инженерные сети, которые надо обслуживать, ставится охрана (это весьма затратная позиция), возникает необходимость поднимать ежемесячный взнос. Нужно работать с должниками, создавать систему сбора взносов, налаживать взаимодействие бухгалтерии, отдела обслуживания, юридического отдела. Это все увеличивает затраты и требует профессионального подхода.
Насчет того, надо ли включать собственников в СНТ или ТСН, у нас однозначного ответа нет. У нас есть два примера, когда владельцы участков стали членами ТСН. С одной стороны, они получили самостоятельность, с другой — ответственность. А вот к ответственности, как показывает практика, они не очень-то и готовы. От них требуются профессионализм и опыт управления поселком (которого у них нет); возможность много времени отдавать поселку (этого тоже нет); возможность «закрывать» долги неплательщиков (нет либо денег, либо желания). Такие проекты начинают деградировать.
Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией. При этом УК должна быть от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации проекта.
На начальной стадии продаж участки под дороги и земли общего пользования должны принадлежать девелоперу или изначальному собственнику. Это необходимо, чтобы сохранить контроль за развитием проекта. Если на начальной стадии участки под ЗОП передать в ДНП, СНТ, ТСН, то на собрании неквалифицированные, неопытные жители могут напринимать решений, которые приведут
к серьезным негативным последствиям: штрафам от госпожнадзора, от Комитета по природным ресурсам и т.п.
В дальнейшем территории под ЗОП могут быть переданы ТСН по трем схемам: по договорам аренды (не надо выкупать и платить много денег); по договорам купли-продажи (ТСН должно объявить целевую программу, провести ее через общее собрание, отсудиться с несогласными, собрать деньги и выкупить); ЗОП могут покупать только желающие жители на долевой основе, а остальные им платят арендную плату. Все три схемы работоспособны и проверены практикой.
Собственно, если девелопер заинтересован в успешной реализации проекта, ему надо позаботиться о создании собственной УК, которая обслуживала бы его проекты. Такие примеры на рынке есть.
А вот если девелоперская компания распродала участки и «самоустранилась», оставив жителей один на один с проблемами, тогда им надо регистрировать ТСН и начинать коллективно решать задачи. Но в большинстве случаев это «колхоз» со всеми вытекающими отсюда неприятностями.

Андрей Бочков,
генеральный директор «ПулЭкспресс»:

– В управлении коттеджными комплексами можно встретить самые разные варианты. Здесь много нюансов и нет универсальных рецептов.
В своих проектах мы всегда включаем владельцев участков в управляющие структуры. И сети передаем на баланс ДНП или СНТ. Это справедливо: затраты на коммуникации входят в цену земли, и если оставить сети на балансе застройщика, это будет постоянным источником конфликтов. Но собственники «включаются» не на стартовой стадии: в начале проекта все рычаги управления должны быть у застройщика. Полномочия и общее имущество должны передаваться ближе к финишу, когда участки распроданы, а инфраструктура построена.
И это не всегда просто. Например, в «Охтинском парке» много домовладений, и мы никак не можем созвать общее собрание: собственники — люди занятые, трудно набрать кворум.
Развитие поселка и комфортная жизнь в нем в значительной степени зависят от того, насколько квалифицированные люди попали в правление и насколько владельцы домовладений готовы к компромиссам, умеют ли они учитывать общие интересы. Конфликты есть везде, вопрос не в том, чтобы их не было — а в том, как они разрешаются.
Нормально организована работа в «Солнечном береге», в «Борисово» и «Борисово–2». А вот в «Зеркальном» не получилось: там меняли правление, но в итоге каждый сам за себя и обустраивается по собственному усмотрению. Есть очевидный показатель: состояние сетей через два-три года после сдачи. В «Солнечном береге» — всего пара случаев аварий на коммуникациях. Там обустройство либо выполняют специалисты УК, либо их организует собственник, но под наблюдением специалистов. В «Зеркальном» практически разрушена дренажная система: каждый сам делает канавы, въезд на участок и так далее.
Оптимальную для загородной жизни структуру я бы назвал «управляемая демократия».

Дмитрий Майоров,
генеральный директор «Русь: Новые Территории»:

– В отношении формы управления и прав собственности на имущество общего пользования мы придерживаемся диалектической точки зрения: на каждой стадии жизненного цикла она должна быть оптимальной. Первая стадия — строительство общей инфраструктуры (инженерных сетей, дорог, детских и спортивных площадок и т.д.), пусконаладка и подготовка ко вводу в эксплуатацию. На этой стадии, на наш взгляд, конечный продукт должен максимально соответствовать задумке (проекту) и реализовываться застройщиком на принципах единоначалия. Это защищает покупателей от хаотичных изменений в очередности строительства объектов и их несоответствия концепции поселка.
В этот же период формируются и внедряются разработанные застройщиком правила пользования общей инфраструктурой (правила проживания).
Вторая стадия — заселение поселка. В этот период у жителей появляется время для размышлений о будущей жизни здесь, проходят дискуссии о формах управления и накапливается практический опыт применения существующих правил. Появляются предложения по изменениям в количественные или качественные характеристики объектов инфраструктуры (увеличение мощностей, дополнительные площадки для отдыха, система сбора отходов и т.д.). Универсального рецепта нет — в силу многообразия конкретных жизненных ситуаций и личных предпочтений наиболее активной части жителей.
Третья стадия — переход реальных рычагов управления в руки жителей в соответствии с выбранной ими формой управления. Обычно на этом этапе создается ТСН (или не создается), оно включается в реальный процесс управления (или не включается), запускаются длительные процедуры передачи прав собственности на объекты инфраструктуры заинтересованным сторонам.
Что касается инфраструктурных объектов, вокруг которых всегда ломается так много копий, мы считаем, что сети нужно передавать специализированным организациям (электросетевым, газораспределительным компаниям, предприятиям водоснабжения и водоотведения), ибо владение ими ничего, кроме забот об их содержании, жителям не дает. Собственность на участок, занятый дорогами общего пользования, напротив, имеет смысл сохранить, обеспечив таким образом закрытость периметра и ограничив доступ на территорию посторонним лицам.

Сергей Балуев,
директор по продажам ГК «ФАКТ.»:

– Если в поселке более 100 домовладений и достойный набор коммуникаций (на уровне комфорт-класса) — должна быть профессиональная управляющая компания.
Как показала наша практика, для того, чтобы эффективно решать вопросы обслуживания и эксплуатации, управление должно быть обособленным. Собственники, конечно, могут входить в СНТ, ТСН, перевыбирать правление и т.д. Но на рынке есть проблемные проекты, где трудности возникли как раз из-за того, что собственники не могут договориться. Хотя есть и другие — где владельцы участков хорошо организовались. Проще договориться там, где до 50 домовладений.
Вопросы к тарифам на обслуживание всегда есть и будут. «Я это сделаю дешевле»,
«Я бы это сделал иначе» — такие реплики звучат на любом собрании. Недовольные всегда есть. Но если УК реально работает, то претензий будет минимум. Хотя профессиональных УК мало, этот рынок только еще развивается, он в стадии становления.
Если выбрана форма СНТ или ДНП, в них есть общие площади и сети — покупатель получает долю в землях общего пользования. (При покупке участка заключают два договора.) Если в поселке работает профессиональная УК, с распределением полномочий и ответственности, — возможны другие решения.
Эта ситуация пока законодательно не урегулирована. (В отличие от города и управления многоквартирными домами.) Новый закон о садоводствах вносит дополнительную смуту: пока в нем далеко не ясно, как и что должно быть.
Если речь про электричество, газ, — эти сети должны быть переданы на баланс монополистов. Дороги, дренажные системы — долевая собственность обитателей поселка.
Наши покупатели практически всегда интересуются тем, как управляются уже сданные поселки. И это важно для принятия решения. Если есть качественное управление — это серьезное конкурентное преимущество.

Артем Чесноков,
девелопер проекта «СувантоЯрви»:

– Диктатура или демократия — вопрос философский.
К сожалению, чаще всего люди, которые жаждут занять места в правлении, относятся к категории граждан, которым нужна власть ради власти. И, как правило, считают, что именно они-то и знают, как собирать и как тратить деньги. На самом же деле ни один собственник, который имеет работу (неважно, свой бизнес или по найму) и семью, никогда туда не стремится. В беседе со мной покупатель так и заявил: «Зачем мне это надо? Что я там, в этом ДПК, буду делать? У меня нет времени на все это. В конце концов, каждый должен заниматься своим делом. Я собственник дома, я хочу приезжать и пользоваться коммуникациями и инфраструктурой. И не хочу ломать голову, кто, как и когда будет косить траву на обочинах и чистить дороги, с кем согласовать вывоз мусора. Приобретая участок, я намеренно шел на то, что за меня все это будут делать, и спрашивал, сколько это стоит».
У тех, кто решил не вступать в ДПК, могут возникать сомнения в обоснованности тарифов.
В договоре с собственником мы указываем, что тариф может быть только в рамках суммы, прописанной в смете, в приложении к договору. В договоре есть пункт: тарифы могут повышаться только один раз в год, на уровень инфляции. И перед повышением всем высылается дополнительное соглашение к договору.
Все остальные вопросы выясняем на общем собрании и решаем голосованием. Конечно, есть «активисты»: раскройте подробнее статьи расходов, покажите, за что именно и кому мы платим, давайте устроим тендер, да у меня есть компания, вывозящая мусор… С такими просто ведем разъяснительную работу. Некоторые пункты (стоимость банковского обслуживания, налоги, аренда, ФОТ и т.д.) раскрывай не раскрывай — все будет не так. Эту информацию лучше давать порционно.
А тарифы никто завышать не собирается, да и не вправе. Тариф по электроэнергии и по газу — в рамках нормативов. Вода — стоимость скважины и годовой сбор.
Однако есть два негативных фактора. Первый — постоянная инфляция и удорожание ресурсов и услуг. Второй — неплательщики и должники. Эти факторы могут приводить к росту затрат на эксплуатацию.






 

comments powered by HyperComments