Одна из ключевых проблем — недостаточность сведений об инженерном и инфраструктурном развитии районов и населенных пунктов области. Нет четкого представления о сроках согласования проектов, свободных мощностях электричества и стоимости подключения, информации о качестве и пригодности воды и т.д. Методом проб и ошибок застройщики самостоятельно ищут решение проблем.

Михаил Дмитроченко, руководитель проекта «Альпино»:

– Изначально «Альпино» (Воейково, 23 км от КАД) планировалось как небольшой поселок. Но «узкому кругу» собственников сложно обеспечить создание приличной инфраструктуры. Мы решили изменить концепцию и строить дома по 150–300 метров на участках по 17–18 соток. Планируемое  количество домовладений — 34. Инженерный набор соответствует требованиям постоянного проживания: газ, электричество, водопровод, канализация и связь. С газом вопрос решили благополучно. Проложили трубу длиной 1200 метров. На трубу низкого и среднего давления и вводы в дома потратили 8,5 млн рублей, включая 1,5 млн на проектирование. По электричеству еще полтора года назад заключили договор с ЛОЭСК. Стоимость 1 кВт — 23 000 рублей. Энерговооруженность каждого дома получается приблизительно 17 кВт. На наш взгляд, для домовладения площадью 150 м при наличии газового котла достаточно и 10–15 кВт.

Самым сложным оказался вопрос водоснабжения.

Наш поселок расположен так, что получить воду от петербургского «Водоканала», который снабжает Воейково и Колтуши, практически невозможно. Мы пробили скважину глубиной 76 метров, получили два куба воды в сутки. Анализ воды показал, что содержание железа превышает норму в 10 раз, марганца — в 20 раз. Поэтому приняли управленческое решение — проложить центральный  водопровод длиной 8 км, чтобы получать 100 кубометров ладожской воды в сутки. Получили необходимые технические условия от муниципалов и начали прорабатывать проект. По предварительным подсчетам стоимость получалась 23 млн рублей. Но не без помощи местных властей наши планы  несколько изменились. Теперь водопровод наш будет рассчитан не на 100, а на 12 000 кубов, и он будет обеспечивать водой не только наш поселок, но и Воейково, Колтуши и даже часть Заневского сельского поселения. Соответственно заметно возрастет сметная стоимость проекта — до 60 млн рублей. Водопровод в результате перейдет в собственность муниципалов.

Но даже взаимовыгодное партнерство с муниципалами не спасает от проблем. Полгода мы ожидали подписания договора аренды участка лесного фонда, через который  пройдет водопровод. Такие сложности создают неопределенность, затягивают сроки строительства, в результате чего тают кредитные деньги.

Существует и вполне удачная практика реализации проектов, близкая к схеме государственно-частного партнерства.

Андрей Бочков, руководитель проектов «ПулЭкспресс Групп»:

– Строительство скважин вместо водопровода зачастую бывает невыгодным. Санитарно-защитная зона для каждой скважины — 30 метров, что подразумевает потерю участка в 30 соток. В проекте «Охтинский парк» на 238 домовладений нам понадобились бы семь скважин. Строительство водопровода — процесс не менее затратный, но мы нашли корпоративное решение. На сегодня подписано соглашение, участниками которого стали администрация Всеволожского района (в лице «Тепловодснаба»), наша компания «ПулЭкспресс», а также холдинг RBI и футбольный клуб «Зенит», реализующие свои проекты на соседних с нами участках. Администрация Бугровского поселения, на территории которого находятся наши объекты, оказала нам всяческое содействие. Муниципалы поспособствовали согласованию акта выбора трассы, проходящей, в том числе, по землям, принадлежащим частным собственникам. Так что наша схема оказалась вполне работоспособна.

По соглашению построенный водопровод будет передан на баланс администрации Всеволожского района. Водой будут обеспечены не только коттеджные поселки, но и местное население, например жители деревни Энколово, которые до сих пор пользовались водой из колодцев.

Финансирование проекта будет долевым. Для компании «ПулЭкспресс» строительство обойдется в 30 млн рублей за 600 кубометров воды. Деньги планируется перечислить непосредственно генподрядчику, а не администрации. Так бизнесмены подстраховываются от нецелевого использования средств, что нередко случается в проектах с участием государства.

По вопросу газификации «ПулЭкспресс» сотрудничает с Леноблгазом в рамках его  коммерческого направления. Суть его проста: Леноблгаз проложит газопровод за счет инвестора, возьмет его на баланс с условием дальнейшего технического обслуживания. Стоимость будет складываться исходя из количества участков, 170 000–250 000 рублей с домовладения.

На словах власть давно взяла на себя обязательства по всесторонней поддержке малоэтажного строительства. Однако на практике механизм ГЧП пока не получил должного развития. Успешная реализация совместных проектов — скорее исключение, чем правило.

Золотая середина

При подготовке к саммиту редакция провела опрос девелоперов, работающих в  загородном сегменте. Цель — выявить оптимальные параметры инженерной составляющей современного коттеджного поселка.

В опросе участвовали компании «Русь-НТ», «Гринсайд», «Парабола», ИСК «Константа», «ПетроМар Девелопмент», ИСГ «Сплав», «Этика-Девелопмент».

Параметры инженерной подготовки были определены отдельно для объектов эконом- (не менее 100 домовладений), бизнес- (50–100 домовладений) и элит-класса (25 домовладений) с учетом сезонности проживания в них.

Отбросив крайние точки зрения и сравнив получившуюся картинку с реальностью, можно предположить, что многие существующие проекты до оптимальных параметров пока не дотягивают. Однако приведенные ниже цифры могут служить ориентиром.