С весны 2010-го средняя цена договора при покупке загородной недвижимости начала было стабильно расти — впервые с начала кризиса (по данным аналитического центра Ассоциации риэлторов Петербурга и ЛО). Девелоперы дружно выдохнули: ну наконец-то клиент нашел деньги на серьезные предложения. Однако уже с сентября показатель опять стал снижаться (осенью 2009-го такого не наблюдалось). Выйти за рамки эконом-сегмента пока не удалось.

Среди поселков, выходящих на рынок, преобладают дешевые и даже сверхдешевые проекты. В продажу начали поступать участки без подряда в 140–150 км от города. Ранее эти места считались неинтересными для коттеджного девелопмента (Лужский, Кингисеппский, Бокситогорский, Волховский, Тосненский районы). Участок в 6 соток здесь можно приобрести по цене от 120 000 рублей, еще год назад такого предложения просто не было. Инженерию, естественно, придется оплачивать отдельно — это еще плюс 50 000 – 80 000 рублей к цене каждой сотки.

Впрочем, бюджетные проекты есть и недалеко от Петербурга: в 20 км от города предлагаются участки в организованной застройке по 40 000 рублей за сотку («Усадьба Волковицы»).

По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, в составе предложения, выведенного на рынок в январе–сентябре 2010 года, 57% можно отнести к сегменту «эконом». «В продаже продолжает расти доля участков без подряда. Еще одна тенденция — все больше новых проектов с минимальными площадями построек — до 50–60 кв.м. И то, и другое удешевляет конечную стоимость объектов», — поясняет Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.

Подобные свежие проекты редко попадают в статистику продаж. Однако и по имеющимся данным можно сделать вывод, что спрос сосредоточен на дешевом предложении. Так по данным той же Ассоциации риэлторов, в 2010 году 75% сделок пришлось на участки без подряда. Согласно последним исследованиям компании «Би Хай Инвест», более 60% потенциальных покупателей нацелены на приобретение домовладения стоимостью до 5 млн рублей в течение ближайших двух лет. «В этом году в относительной близости от Петербурга появилось немало “поселков”, где, по сути, предлагают пустое поле без всяких улучшений. Существенно выросли продажи домов в стихийной застройке: все больше граждан не видят реальных преимуществ от приобретения участка в организованном коттеджном поселке», — говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

По наблюдениям застройщиков, клиенты покупают наделы не с инвестиционными целями, а с намерением строиться. Причем зачастую собственными силами. Они уверены, что так выйдет дешевле, чем оплачивать коттедж, предлагаемый застройщиком. Питерцы выбирают самый экономичный вариант — бригады «шабашников» из сопредельных государств. А на некоторые недостатки такого строительства просто закрывают глаза.

Без света в чистом поле

Практически все дешевые предложения располагаются на сельхозземлях с разрешенным видом использования под дачное строительство. Это, пожалуй, первая статья экономии: в свое время большие куски «сельхозки» скупались за сравнительно небольшие деньги. Кстати, отсюда вытекает еще одна характерная черта подобных проектов: часто ими занимаются случайные компании (или физические лица), в чьи планы еще год–два назад не входил загородный девелопмент. Иногда отделы продаж пытаются убедить потенциальных покупателей в том, что «дальнейший перевод в ИЖС по ряду причин (соседство с землями поселений и т.п.) не составит труда». К началу продаж у девелопера далеко не всегда на руках есть готовые документы по каждому участку: проекты межевания и т.п.

Коммуникации практически никогда не входят в рекламируемую цену сотки — ход чисто маркетинговый, но вполне помогает снизить стоимость земли в два–три раза. «Впрочем, и сами коммуникации в таких проектах на первом этапе продаж, как правило, еще только в планах (прокладка дорог, обустройство дождевых сливов и установка ограждения — не в счет). Электричества предлагают обычно не более 5–10 кВт на участок, вода — из общей скважины, канализация — локальная. Могут быть сложности с подключением дома к инженерным сетям, поэтому желательно сразу выяснить у девелопера, на какой стадии подсоединение к коммуникациям (лучше всего запросить имеющиеся согласования, разрешения и т.п.)», — советует Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость».

Чтобы минимизировать первоначальные затраты покупателя, девелоперы не гнушаются даже предлагать участки по 6 соток. Конечно, ни о каком обязательном подряде говорить не приходится. Даже если продавец предлагает подряд — зачастую это панельно-каркасный домик довольно скромного метража без отделки для сезонного проживания (например, в СНТ «Радуга-3», что в 37 км от города, дома площадью от 50 кв.м можно приобрести за 10 000 – 15 000 руб./кв.м). Понятно, что в такую покупку придется вложить еще «два раза по столько же», чтобы можно было жить, однако цена довольно привлекательна. Для справки: сегодня минимальная стоимость домов, пригодных для проживания (без отделки, но хотя бы с инженерией), начинается от 40 000 рублей за квадратный метр.

Некоторые девелоперы робко пытаются прописать в договорах архитектурный регламент застройки и даже сроки (если не завершения дома, то хотя бы обустройства фундамента). Но с юридической точки зрения все эти ограничения спорны, и не вполне понятен механизм применения санкций к ослушавшемуся владельцу участка.

Естественно, и социальная инфраструктура в таких поселках не поражает разнообразием: максимум одна–две детские и спортивная площадка, редко в плане поселка значится магазин. «Покупатель стал очень требовательным даже к недорогим проектам (у нас сотка стоит 70 000 – 80 000 рублей). Многие спрашивают про рекреационную зону, про магазин и прочие сервисы. Просто немало клиентов рассчитывают жить за городом постоянно. Поэтому советую коллегам не пренебрегать социальной инфраструктурой», — говорит Андрей Иванов, заместитель генерального директора проекта компании «Экострой» («Новые дубки»).

Довольно туманно и дальнейшее обслуживание дешевого поселка. Чаще всего будущим владельцам предоставляется свобода амоорганизовываться для решения общих хозяйственных вопросов. Отдельные компании обещают не бросать своих клиентов, но что будет на практике — неизвестно. Жизнь показывает, что серьезное управление интересно преимущественно крупным игрокам с именем, которые намерены долго работать в этом сегменте: вопрос репутации для них не на последнем месте.

Профессиональные девелоперы опасаются, что сегодняшнее участие в дешевых сомнительных проектах может разочаровать многих людей в загородной жизни. То есть для более серьезных игроков это, считай, потерянные клиенты в будущем (когда последние уже будут готовы тратить на недвижимость более крупные суммы).

Массовики на доверии

Особняком на этом супердешевом фоне стоят довольно крупные раскрученные проекты, такие как «Золотые ключи» от «Старт Девелопмент» и «Кивеннапа» от одноименной ГК. К ним доверия больше. Цены тут хоть и низкие, но инфраструктура солидней и работы на площадках уже вовсю идут.

Компания «Старт Девелопмент» ориентируется на цену 40 000 рублей за «квадрат».

Девелопер обещает построить к югу от Петербурга в большом объеме дешевую малоэтажку: в сумме предполагается возвести около 8 млн кв.м близ поселка Тайцы. Пока на 33 га должно появиться 534 домовладения. Строить их будут по панельно-каркасной технологии. Застройщик обещает также возвести детский сад, магазин, детские и спортивные площадки. Самое миниатюрное жилье —  таун-хаузы по 54–55 «квадратов» с участками в 1,5 сотки; есть и предложения попросторнее — по 62–64 кв.м с 1,5–2 сотками. Минимальная цена за секцию — 2,2 млн рублей. Дуплексы подороже — примерно по 3 млн рублей за 74 кв.м с 2,5 сотками земли. Самый просторный вариант — коттеджи площадью 88 кв.м либо 97 кв. м с наделом в 3–4 сотки. Их предлагают минимум за 3,6 млн рублей. Анализ перспектив реализации этого проекта — тема отдельного материала, однако как нижний порог сегодняшних цен это предложение можно взять за ориентир. «Какой бы ни была экономическая ситуация, спрос в сегменте эконом-класса всегда будет намного выше, чем в “бизнес” и “элите”. Мы намерены создавать не отдельные загородные поселки, а полноценные пригородные малоэтажные районы (массовость позволяет держать низкие цены). Южные направления для этого наиболее перспективны: там дешевле земля. Очень важна транспортная доступность — желательно не далее 20 км от КАД, большое значение имеет общественный транспорт», — поясняет Ольга Пономарева, директор по маркетингу компании «Старт Девелопмент».

В поселке «Кивеннапа», который находится в 39 км от КАД по трассе «Скандинавия», минимальная стоимость панельно-каркасного коттеджа с участком 6 соток — 3,6 млн руб. Дуплекс площадью 44,5 «квадрата» обойдется в 2,2 млн руб.