В этом году в листингах появилось примерно столько же коттеджных поселков, как и в 2008-м. Объемы реальных продаж сократились в пять-шесть раз.

По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов, за год в среднем поселке продается примерно 6% объектов от общего числа домовладений (по результатам исследований реальных продаж). По экспертным оценкам, в среднем по рынку эта цифра немного ниже.

Как бы рынок

По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в начале года в малоэтажных комплексах предлагалось примерно 6900 объектов. Учитывая среднюю скорость реализации, поселок с «нуля» пришлось бы продавать 16 лет.
Однако за последний год количество объектов на рынке вопреки существующему спросу увеличилось на 22–30%.

С этими данными согласны опрошенные нами эксперты. «По моим наблюдениям, объем рынка вырос примерно на 25%. Но он пополнился весьма странными объектами. Я бы назвала их “как-бы-поселками”. Эти проекты готовили так называемые первичные девелоперы для серьезных застройщиков. Они вкладывали деньги, чтобы изменить категорию земель или вид разрешенного использования, готовили всю документацию. Но сейчас даже крупные игроки не могут позволить себе покупку этих участков, поэтому “первичники” выставляют эти поляны на продажу в розницу», — делится наблюдениями Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Из-за того, что объем рынка увеличился, средний срок распродаваемости при нынешней конъюнктуре приближается уже к 20 годам.

В начале года эксперты утверждали, что для нормального существования компаний в условиях низкого спроса с рынка должна уйти примерно половина объектов. Сегодня же доля замороженных проектов должна увеличиться до 70–80%. Только в этом случае девелоперы будут хоть и медленно, но реализовывать поселки и даже получать прибыль.

Эксперты уверены, что, если экономическая ситуация не изменится, такой сценарий неизбежен.

Приговоренные к заморозке

По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов, за год на загородном рынке появилось 80–90 новых проектов. Примерно 80% из них было выведено компаниями-новичками. Еще 15% поселков запустили опытные девелоперы (компании, которые реализовали больше одного проекта). Оставшееся пришлось на застройщиков, которые ведут или завершили строительство хотя бы одного малоэтажного комплекса.

Как отмечают эксперты, за прошедший год предложение качественно изменилось.

По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на 47% увеличилось количество участков без подряда. Проектов, в которых реализуют дома на разной стадии строительства и наделы, также стало больше — на 34%. А вот поселков, в которых продаются только дома на разных этапах строительства, стало меньше. По сравнению с началом года их доля снизилась на 5,5%.

По наблюдениям экспертов, большинство новых проектов представляет собой размежеванные поля с минимальным благоустройством. При этом 70–80% компаний, которые выводят на рынок такие поселки, ведут эти не слишком затратные работы на собственные средства либо на деньги головной компании.

60–70% девелоперов, которые планируют проложить в поселках коммуникации, построить дороги и ограждение, надеются привлечь на эти работы деньги соинвесторов (покупателей либо других компаний). По словам застройщиков, чтобы получить средства от соинвесторов, застройщик должен иметь исключительную репутацию и предложить уникальный поселок. Большинству придется либо строить сети за свой счет, либо приостанавливать проект, либо вступить в альянс с другими компаниями.

Сложнее всего найти финансирование фирмам, которые в этом году вывели в продажу недостроенные малоэтажные комплексы. У них, как правило, собственных денег уже нет, банковский кредит получить практически невозможно, покупатели к таким проектам относятся недоверчиво. Возможный вариант: достроить один-два дома, оформить их в собственность, а потом заложить и получить какие-то активы на завершение строительства. Но и такой путь не гарантирует успешного завершения проекта.

Анна Терентьева