1558
0
Дмитрий Синочкин

Руководитель группы компаний «Стинком» Сергей Феденко:«Бесплатной земли не будет»

По данным аналитиков, на удалении больше 100 км от Петербурга строится около 10% коттеджных поселков. Это жилье на любителя: чтобы тратить 2–3 часа на дорогу, нужно очень хорошо знать — зачем. Именно эту зону «рискованного девелопмента» облюбовала компания «Стинком».

– Мы недавно встречались на пятом канале с участниками городского рынка. Журналист, который вел передачу, сказал, что «загородный рынок просто умер». Насколько справедлива такая оценка?

– Рынок не умер — он замер. Кто-то «завис» с деньгами и не может выдернуть их из банков, у других возникли проблемы с акциями. Есть категория людей, пребывающих в ожидании. Они читают разные публикации о падении цен и бесплатной раздаче земли и ждут, когда наступит счастливое будущее.
Клиенты изменили свой подход. Раньше, например, приезжала семья, смотрела место. Если понравилось, решали, где поставить домик, беседку — еще ничего не купив. Сейчас приезжают прагматики. Они смотрят, есть ли коммуникации, каковы стадия строительства, степень готовности документов и, разумеется, надежность компании.

– Есть компании, которые могут оставить проект незаконченным?

– Наверняка будут. В последние полтора-два года был большой приток фирм, которые профильно не занимались этим направлением. Городские строительные компании «вбрасывали» свободные деньги в землю, не слишком задумываясь над тем, что потом будут с ней делать. Инвестиционным компаниям сегодня выгоднее остановиться, потому что сложно найти финансирование. А нам нельзя.

– Я знаю, что вы общались с банкирами…

– Да, и некоторые заявляют, что деньги есть, но строителям их не дадут. Ссылаются на распоряжение ЦБ, запрещающее кредитование девелоперских проектов. Другие финансисты говорят, что официальных запретов нет, но есть серьезные ограничения, принятые на уровне акционеров или правления банка. Позиция банкиров: лучше сегодня ничего не заработать, чем рисковать хоть в малейшей степени.

– Загородный рынок может существовать без банковского финансирования?

– В общем-то, мы без него и существовали. Нужен нормальный покупательский спрос.

– В Москве девелопер продает дом в поселке и в подарок дает рядышком однокомнатную квартиру…

– Мне трудно комментировать то, что делается в том государстве.

– Вы считаете Москву отдельным государством?

– Абсолютно. Нам далеко до тех вложений, которые делались там. На нашем рынке можно назвать лишь несколько небольших проектов, которые находятся на уровне, привычном для Москвы: «Медовое», поселки HONKA.

У нас и покупатели другие — в основном это хозяева не очень крупного (среднего) бизнеса, топ-менеджеры. Олигархи к нам не приходят.

На начальном этапе попадались люди попроще, менее обеспеченные. Но и предложение было другое. Сегодня мы вынуждены предлагать больше сервиса и насыщения поселка.

– То есть цены росли не сами по себе, а за счет изменения товара?

– Это так, но, кроме того, растет первичная стоимость земли. За три года на «первичке» земля подорожала чуть ли не в три-четыре раза. При этом за последние два месяца спрос сократился на 50–70%. Это же не значит, что доходы у людей настолько снизились. Но изменился подход. В основном сейчас люди присматривают то, что потом можно будет легко продать.

– Как у вас идет продажа объектов?

– В продаже у нас остался проект «Гармония», и нового мы ничего планировать не будем. Уровень готовности по коммуникациям — 25–30%, по документам — 50–60%. Проектные бумаги готовы. Проводится межевание, согласование. Перевод земель в другую категорию уже выполнен. Сейчас проект на согласовании у районного архитектора, на днях мы должны получить документы. И сразу подаем на оформление межевые дела.

– Сколько участков продано?

– Примерно 35%. Всего в «Гармонии» 300 домовладений.

– Вы, говорят, там прикупили еще кусочек?

– Нет, у нас были такие мысли, но мы вовремя отказались. К началу следующего года собирались объявить о новом проекте, но пока тоже отменили.

– Что будет сигналом разворота для осторожных, внимательных читающих людей? Какие известия, новости подскажут им, что пора покупать или задуматься о покупке? Стоимость нефти, курс доллара, изменение позиции банков?

– (Пауза.) За последние два месяца рубль обесценился на 18%. Если бы у меня были рублевые активы, я бы их, наверное, уже вложил в землю.

– Даже при условии, что на рынок могут «выскочить» 500 га от кого-то из девелоперов или бесплатная областная земля?

– Не будет бесплатной земли. Как и национального земельного проекта никогда не будет.
Конечно, всегда есть те, кто ждет, что им дадут что-то бесплатно. Но это не наши покупатели. Наш клиент — это тот, кто шел к идее загородного дома планомерно и кто не сиюминутно украл, а развивал бизнес, поддерживал определенный уровень дохода, у кого уже есть и квартира, и приличная машина.

Тем более мы, покупая пятно, подготавливая, продавая его, не собираемся уходить с этого участка. Мы комплексно развиваем район. У нас в одном районе уже третий поселок и есть еще планы на будущее. Например, там, где у нас поселки «Зайчихино», «Заозерье» и строящийся комплекс «Гармония», мы делаем дороги. На сегодня готово более 50 км. Мы восстановили то, что никогда не восстанавливалось. По-моему, последний раз ими занимались финны. Местные жители удивляются тому, откуда взялись хорошие дороги с грунтовым покрытием, а это мы их поддерживаем в приличном состоянии. Ведем переговоры по долевому инвестированию и развитию инфраструктуры, например силовой подстанции в районе застройки.

– Вы начинали с проекта «Мендсары», рядом с КАД. Затем перешли к строительству весьма удаленных дачных поселков для любителей дикой природы. Почему?

– На днях я заехал в «Мендсары» — посмотреть, что там произошло за те четыре года. Район кардинально изменился: там кипит жизнь, идет стройка.

На дачи мы ушли по нескольким причинам. В ближнем пригороде очень сложно с мощностями, с согласованием документов. Все, кому не лень, бросились строить около города. А мы хотели найти место, где можно планировать и строить многие годы. И чтобы рядом была вода, чистая природа. По ходу поисков город отодвигался все дальше. В конечном счете мы нашли место, которое нас устроило. Пока похоже, что мы не ошиблись: люди едут.

– На городском рынке очень живо обсуждают удешевление стройматериалов и перспективы стоимости рабочей силы. Вы по своим проектам это ощущаете?

– Стоимость городского строительства в высокой степени зависит от металла, который подешевел в два раза. Арматуру легче было купить в Европе и привезти сюда, чем приобрести на российском заводе. Подешевел бетон, потому что заводов построили много, а спрос упал. У нас немного другие проблемы. Цены на дерево замерли. Для прокладки коммуникаций нам нужны пластиковые трубы: стоимость нефти снизилась, а пластика — почему-то нет.

– У вас нет ощущения, что часть ваших клиентов выходит на стихийный рынок: покупают участки в старых поселениях, потом неспешно строят?

– Возможно, и так. И это будет, наверное, дешевле. Но дальновидные люди понимают, что дачу нужно не только построить, но и снабдить необходимыми коммуникациями. Решить вопросы, связанные с ее обслуживанием, с охраной. Местное население будет нищать, у него возрастет желание поживиться за счет буржуев, которые живут рядом в таких хороших домах. То есть в старой застройке — свои проблемы.

– Судя по всему, нас ожидает довольно долгий спад уровня доходов. Возможно, изменятся и некоторые приоритеты. Сохранится ли представление о том, что дача — это один из обязательных компонентов благополучного человека, благополучной семьи? Или картошку в «Гармонии» будут выращивать?

– Сомневаюсь. У нас песчаная почва. Картошки много не уродится.

– В ваших проектах заложена себестоимость, которая складывалась на пике рынка. Вы можете прогнозировать сползание цен?

– Гибкость хороша в разумных пределах — 2–3–5%. Мы ведь и не закладывали в наши проекты сверхприбыли. Развиваемся и выживаем только за счет собственных средств.

Резкого снижения цен не будет. Скорее всего, приостановятся продажи. А когда экономика начнет выздоравливать, скажется нехватка предложений и на городском, и на загородном рынках.

– Каким будет наш рынок через два-три года, какие опции отомрут, какие будут развиваться?

– Требования к инженерии однозначно останутся. Никто не откажется от электричества, от воды, от газа. Меньше, может быть, станет площадь участка, уменьшится площадь застройки, станут востребованными более дешевые технологии. Хотя за все время нашей работы на рынке мы видим, что люди не пытаются экономить на технологии. Они стремятся построить такой дом, в котором хотелось бы жить.

Участки в среднем 15–20 соток, с домами от 100 до 150 метров в основном из натурального дерева. Люди вырываются из мегаполиса, чтобы пожить на природе.

– Вы рассчитываете увеличить свою долю оставшегося рынка после кризиса?

– Мы попытаемся сохранить свою долю рынка.

к сведению

Компания «Стинком» на загородном рынке жилья с 2003 года.
С 2006 года ГК «Стинком» объединяет девелоперскую, производственную, строительную, техническую и эксплуатационную структуры.

В портфеле — реализованные коттеджные поселки «Мендсары» во Всеволожском районе, «Заозерье» и «Зайчихино» в Выборгском районе на Пионерском озере. Летом 2007-го ГК приступила к строительству поселка «Гармония» (территория знаменитой усадьбы Муталахти на берегу Александровского озера).

Специалисты «Стинкома» разработали и запатентовали уникальную технологию производства и строительства загородных домов из «деревянного кирпича». Производственная линия оборудована деревообрабатывающими станками ведущих европейских фирм.

если понравилась статья - поделитесь:

январь 2009

Дома и люди