Продолжается отчетливое размежевание рынка на ПМЖ и сезонное жилье («второе жилье»), более модными у застройщиков стали смешанные проекты (коттеджи плюс таун-хаузы, плюс многоквартирная малоэтажка). К «социалке» застройщики стали подходить более аккуратно: оказалось, что бассейн и конюшню в элитном поселке на 25 домов содержать накладно, а в эконом-классе для постоянного проживания без инфраструктуры и вовсе трудно что-то продать; выход — «лепить» новые поселения к сложившимся обитаемым зонам. Пригород, несмотря на видимое обилие свободных территорий, начинает сталкиваться с проблемами «уплотнительной» застройки (протесты местных жителей, недостаток мощностей и пр.).

Спрос на загородное жилье в значительной степени определяется ценовой динамикой петербургского квартир-ного рынка (по принципу «чем хуже, тем лучше»); начавшееся в октябре-ноябре движение цен на квартиры вселяет в девелоперов новые надежды. Михаил Крючкин, директор по коммерции и развитию компании «ПетроСтиль», отмечает, что устойчивый спрос на загородном рынке во многом был обусловлен проблемами город-ского: «Значительный рост цен неминуемо ограничил количество людей, способных купить городские квартиры; часть спроса переориентировалась на пригород; в частности, в компании “ПетроСтиль” были значительно превышены плановые показатели продаж».
Однако предполагаемый старт продаж в крупномасштабных проектах: «Балтийская Жемчужина», «Северная долина», «Конная Лахта» «Кудрово» и пр. — может существенно скорректировать планы пригородных застройщиков. Ипотека, несмотря на радужные прогнозы, в полную силу в пригородной зоне пока не работает. Может, оно и к лучшему: при сохраняющемся дефиците предложения это могло привести к незапланированному росту цен. Границы сегодняшнего рынка пригородного жилья можно обозначить несколькими ориентирами, которые многие аналитики не включают в свои отчеты. С одной стороны, летом 2008-го завершается строительство «Северного Версаля» в Лахте (см. раздел «Проекты»), где цена домовладения доходит до $5 млн, с другой — открываются продажи в «Новой Ижоре» (этот проект сами застройщики относят не к коттеджным поселкам, а к «городским кварталам нового типа»). Проект компании SetVill в Ягодном обозначил новый предел удаленности для поселений элитного класса; опыт «ПулЭкспресс Групп» показал, что производство и продажу пригородного жилья (независимо от категорий) можно поставить на поток.

Но пока погоду на рынке определяют вполне традиционные коттеджные поселки бизнес-класса со средними параметрами, без особых изысков.

СТАТИСТИКА РЫНКА

По данным аналитиков АН «Итака», в IV квартале 2007 года в ЛО и в ближайших пригородах Петербурга продавались дома и участки примерно в 100 коттеджных поселках разной степени готовности. Прирост количества поселений за два года (с начала 2006-го) составил 92 %.

В течение 2008-го застройщики планируют вывести на рынок еще как минимум 40 проектов; несколько пятен рассматривают крупные инвесторы (в том числе — петербург-ские строительные компании). Михаил Крючкин отмечает, что ежеквартально на рынке возникает до десяти проектов загородных коттеджных поселков, и эта тенденция сохранится. В течение 2006 года, отмечают специалисты «Итаки», были полностью реализованы 24 коттеджных поселка. За январь-ноябрь 2007-го завершились продажи еще в 16.

Объем застройки (площадь возводимого жилья), по данным на IV квартал, составляет 1,03 млн кв.м (в I квартале 2006-го — 415 000 кв.м). С начала 2007-го прирост составил 42%.

В строящихся коттеджных поселках расположено 6667 домовладений. Сооружение коттеджей, таун-хаузов и малоэтажных комплексов ведется на территории площадью около 1566 га (прирост к началу 2007 года — 24%).

Географическое распределение предложения остается стабильным. Основной объем новой застройки сосредоточен в Выборгском и Всеволожском районах, минимальное предложение — на юге и в удаленных районах ЛО. Хотя Ломоносовский, Тосненский, Пушкинский и Гатчинский районы демонстрируют положительную динамику. Эксперты «Петербургской Недвижимости» отмечают, что развитие южного направления (впрочем, не только его) тормозится из-за долгих согласований с государственными органами (оформ-ление разрешенного использования, перевод земель в другой статус, утверждение плана застройки и т.д. ). По этим причинам в первом полугодии не смогли выйти в продажу несколько крупных проектов: «Усадьба Рериха» в Волосовском районе, два поселка в Сойкино Ломоносовского района, «Романовское предместье» и «Лехтуси» — во Всеволожском.
В «ПН» также отмечают положительную динамику на юге: в III квартале 25% новых проектов, где были открыты продажи, размещались в Гатчинском и Ломоносовском районах. О своих планах развития коттеджного строительства в данном направлении заявили такие серьезные игроки, как «Родэкс Северо-Запад», «Олимп 2000», группа «Осло Марин» и другие.

БОЛЬШЕ И БЫСТРЕЕ

Марина Карпихина, директор по развитию компании «Родэкс Северо-Запад», отмечает тенденцию укрупнения проектов: «Год или два назад крупным считался поселок на 40–50 домов, сегодня их число выросло в четыре-пять раз. Все больше комплексов, где число домовладений превышает две сотни».

По данным «Родэкс», наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость стоимостью до $500 000 (за дом с участком). Еще одна важная тенденция: рост числа покупателей, приобретающих дома по «белой схеме», когда в договоре указывается реальная стоимость покупки. Сегодня на первичном рынке такие сделки составляют 60–70% от общего коли-чества. Рынок «ускоряется». Менеджеры «ПулЭкспресс Групп» фиксируют сокращение сроков экспозиции объектов. Двести сорок участков в первом поселке компании «Борисово-2» были проданы за два года (2005–2006-й); реализация 250 участков в «Зеркальном» заняла полтора года (2006–2007-й). В поселке «Золотые пески», который строится на берегу Финского залива, в 80 км от Петербурга, за девять месяцев с момента начала продаж (с февраля по октябрь 2007-го) было реализовано 170 участков из 207. (При этом стоимость сотки в «Золотых песках» — от $10 000 до $28 000.) В поселке «Три берега» на берегу Гладышевского озера за 1,5 месяца (сентябрь — октябрь 2007-го) продано 45 участков (из 66) стоимостью от $5000 до $7000 за сотку.

Руководитель девелоперского подразделения «ПулЭкспресс Групп» Андрей Молотков отмечает, что уверенное развитие рынка в 2007 году было обусловлено, в том числе, макроэкономическими факторами: финансовой стабильностью (связанной, в частности, с ростом цен на нефть), ростом денежной массы и свободных средств у населения; возможностью прогнозировать инвестиционную ситуацию на рынке загородной недвижимости (по крайней мере, на кратко-срочную перспективу).
Не последнюю роль, по мнению девелоперов, играет и активная пропаганда загородного образа жизни (в чем, по мере скромных сил, участвует и наш журнал).

Определяющими факторами на ближайшие полгода-год будут: состояние городского рынка жилья, развитие социальной инфраструктуры и дорожного строительства
в пригороде, стратегия банков и доступность ипотечных программ.

Распределение коттеджных поселков по стадиям реализации, %

Распределение по срокам ввода коттеджных поселков, находящихся в продаже, %

Распределение коттеджных поселков относительно наличия/отсутствия водоема, %

Данные департамента маркетинга компании ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Крупные малоэтажные проекты, находящиеся на стадии реализации в пригородах СПб и ЛО

Характеристики поселков в различных классах

Удельная цена предложения домов в КП в зависимости от класса проекта (IV квартал  2007)

Удельная цена предложения участков в КП в зависимости от класса проектов (IV квартал 2007)

Удельная цена предложения участков в КП в зависимости от класса проектов (IV квартал 2007)

Данные АН «Итака»

Распределение объектов, объема и площади застройки в КП
по районам

Дифференциация малоэтажных жилых комплексов по числу домовладений

Данные «ПулЭкспресс Групп»

Дмитрий СИНОЧКИН